Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva pueden encontrarse ante dos posibilidades, que la vivienda esté todavía en contrucción o se encuentre ya construida.
La primera información
A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como
suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá
proporcionarle la siguiente información:
Los datos de
inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
Planos generales y
detallados de la vivienda.
Instrucciones sobre
el uso y conservación de las instalaciones.
Una memoria de las
calidades.
El precio total y
la forma de pago.
La publicidad que
se le entregue sobre viviendas de nueva construcción vincula a
la constructora como si se tratase de un contrato, por lo que
está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos; así
es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la
promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación
en vía amistosa o judicial.
La señal y las
cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la
vivienda, Ud. deberá entregar una suma de dinero en concepto de señal
(o ‘arras penitenciales’ en terminología legal) que permitirá
reservarla a su favor hasta que se celebre el contrato de
compraventa.
Si finalmente Ud.
decide no comprar la vivienda, generalmente perderá la cantidad
entregada en concepto de señal, por lo que es aconsejable que se
informe al respecto.
Si decide adquirir la
vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de
ciertas cantidades de dinero de forma periódica (mensual o
semestral) mientras se construye la vivienda y hasta la firma del
contrato de compra-venta; estas cantidades se descontarán del
importe total de la misma.
El seguro en la
compraventa de vivienda y devolución de las cantidades entregadas a
cuenta
Las cantidades que Ud.
entregue a cuenta de forma periódica, deben ser garantizadas por
los promotores de la vivienda mediante seguro o aval.
En los casos en los que
la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la
constructora estará obligada a devolver dichas cantidades
incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.
Por ello, asegúrese a
la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este
seguro o aval.
Por su parte, el
promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o
algún documento que acredite la existencia del aval e información
sobre los mismos que también podrá obtener directamente la compañía
aseguradora o la financiera, respectivamente; de esta forma podrá
conocer cuál es el capital cubierto para su vivienda, la duración
de la póliza... etc.
Si la vivienda no llega
a construirse o no está terminada en el plazo acordado, Ud. puede
exigir la devolución de las cantidades entregadas de forma periódica,
formulando al promotor una petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición
de modo que quede constancia de la misma, por ejemplo, por telegrama
con acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
Si el promotor no
contesta a dicha petición, puede dirigirse a la compañía
aseguradora o entidad financiera que prestó el aval para solicitar
la devolución del capital entregado a cuenta en la compra de su
vivienda.
El contrato de
compraventa de vivienda y la escritura pública
El contrato privado de
compraventa se celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora
(vendedor) y en el mismo debe constar, al menos, lo siguiente:
Los datos de las
partes tanto del comprador como del vendedor.
Si tienen la capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
Identificación de la vivienda: superficie, lindes, posibles
anejos (garaje, trastero..)
El plano de la
vivienda y la memoria de calidades.
El precio y las
condiciones de la adquisición: La cantidad periódica a pagar
así como la póliza del seguro que se presta para garantizar
las cantidades entregadas, la cuenta corriente que se haya
abierto para el pago de esas cantidades, las penalizaciones que
se estipulan para el caso de Ud. no realice los pagos acordados
o para el vendedor si no ofrece las calidades prometidas. También
figurará el importe de los impuestos que habrán de
satisfacerse.
La fecha de entrega
de la vivienda y la penalización que el constructor debe
satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la
fecha prevista para la entrega.
Firma de las partes
que contratan (comprador y vendedor).
Si no se ha realizado con anterioridad, a la firma del contrato,
se le deberá entregar la siguiente documentación:
Descripción de la
vivienda y del edificio en que se encuentra, así como las zonas
comunes y servicios accesorios.
Plano de la
vivienda y de dónde está localizada. Trazado de redes eléctricas,
de agua, gas y calefacción y las garantías de las mismas, así
como las medidas de prevención de incendios del edificio.
Materiales
empleados en la construcción de la vivienda.
Instrucciones sobre
el uso y conservación de las instalaciones que necesiten algún
cuidado especial y sobre la evacuación del inmueble en caso de
emergencia.
Datos de la
inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o mención
de que no se haya inscrita en el mismo.
Copia de las
autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la
vivienda y Cédula Urbanística o certificación acreditativa de
las circunstancias urbanísticas del suelo.
Generalmente, la
entrega de las llaves se realiza a la firma de la Escritura Pública
de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
A partir del momento de
la inscripción de esta Escritura en el Registro de la Propiedad (previa
liquidación de los impuestos correspondientes), el contrato no sólo
afectará al comprador y al vendedor sino también a terceros.
Resulta siempre
conveniente, cuando no imprescindible, obtener el consejo de un
abogado en función de las circunstancias de cada caso.
El préstamo
hipotecario
Es bastante probable
que si Ud. no dispone de la totalidad del precio de la vivienda,
solicite un préstamo hipotecario.
En tal caso será más
que recomendable que se informe bien sobre las condiciones y
características del préstamo en diversas entidades financieras
antes de su firma.
La escritura en la que
conste el préstamo hipotecario también deberá ser inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Los impuestos y
gastos
Los gastos e impuestos
que se abonan al adquirir una vivienda son:
Los impuestos
El I.V.A
(Impuesto sobre el Valor Añadido): Se abona exclusivamente en
los casos de adquisición de una vivienda de nueva construcción
y su tipo es el reducido del 7%.
El I.T.P.A.J.D.
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo,
un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la
vivienda que se haga constar en la Escritura Pública.
El Impuesto sobre
el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(Plusvalía) Se trata de un impuesto municipal que grava la
revalorización de la vivienda desde la última transmisión,
y que corresponde abonar al vendedor.
Los gastos
Notariales por la
redacción de la escritura pública de compraventa de
vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de
los folios en los que se extienda la escritura.
Del Registro de
la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de
compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al
original de la escritura, los resguardos de haber liquidado
los impuestos correspondientes.
La garantía por los
desperfectos
Recibidas las llaves,
es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles
defectos.
Para formular
reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el
comprador dispone de los siguientes plazos:
Para las viviendas
con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:
6 meses, desde la
entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la
finalidad principal de la vivienda.
10 años, desde el día
en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos
esenciales de la estructura del edificio.
15 años, para los
casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones
del contrato.
Para viviendas con licencia de edificación posterior a mayo de
2000:
1 año para los
defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación
eléctrica, pintura... etc.)
3 años para los
defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad
(humedades...)
10 años para
defectos que afecten a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años para reclamar el
arreglo de los posibles desperfectos siempre y cuando éstos se
presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá
informarle sobre cómo hacerlo y sobre las particularidades que
puede presentar su caso concreto.
La cedula de
habitabilidad
El promotor,
finalmente, debe entregarle una "Cédula de Habitabilidad"
o "Licencia de Primera Ocupación".
Es un documento
administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda en
el que se hace constar que el inmueble es apto para su destino, esto
es, la vivienda.
La vivienda nueva ya
construida A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar por sí
mismo las características y calidades de la vivienda, aunque no las
de la propia edificación por lo que, si lo desea, puede consultar a
algún experto.
Para efectuar cualquier
reclamación al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos de
garantía que en los supuestos de las viviendas en construcción.
Es aconsejable que Ud.
compruebe en el Registro de la Propiedad que la vivienda está
debidamente registrada, que la persona que va a venderle la vivienda
figura como propietario o titular registral en dicho registro y que
sobre la casa no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado
previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo, un
arrendamiento... etc.)
El promotor o vendedor
deberá entregarle la Licencia de Primera Ocupación y los
certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad,
cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa vigente.
Compra de una vivienda de segunda mano
Los trámites previos
Antes de adquirir una vivienda de segunda mano y a fin de evitar
problemas en el futuro:
Solicite una “nota
simple” en el Registro de la Propiedad: En este documento
figurará además de una breve descripción de la vivienda, quién
es el propietario y las cargas que, en su caso, existen como por
ejemplo hipotecas, derechos de usufructo embargos judiciales o
administrativos... etc. Para solicitar esta Nota Simple, basta con
rellenar un formulario en el Registro de la Propiedad con los
datos de la vivienda.
Si sobre la vivienda
pesase alguna carga (hipoteca) o se está pagando a plazos, pida
al vendedor los justificantes o certificados de que se está al
corriente en el pago de las cuotas. Al adquirir la vivienda, si el
vendedor no está al corriente del pago, la entidad bancaria puede
proceder al embargo de la misma independientemente de que ésta
haya cambiado de titular.
Asegúrese también
de que la vivienda no esté arrendada porque la ley otorga a
determinados inquilinos un derecho de adquisición preferente en
los casos en los que el propietario desee venderla a un tercero.
Tenga en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser privado
o figurar en escritura pública sin que en el primero de los casos
conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que resulta
conveniente hacer constar en el contrato de compraventa que la
vivienda se encuentra libre de inquilinos.
Solicite al
Presidente o Administrador de la Comunidad de Propietarios a la
que pertenece el inmueble información sobre si el propietario está
o no al corriente del pago de las cuotas de comunidad y lo que, en
su caso, adeuda, ya que quien adquiera la propiedad deberá pagar
esas cuotas pendientes con el límite máximo de una anualidad.
Actualmente las Notarías suelen exigir que el vendedor aporte una
certificación expedida por el secretario de la comunidad de
propietarios en la que se haga constar este extremo.
Compruebe en el
Ayuntamiento si el vendedor ha satisfecho el Impuesto de Bienes
Inmuebles (la antigua ‘contribución’) así como para
solicitar información de aquellos otros tributos de carácter
municipal que pueden afectar a la vivienda.
Solicite la
acreditación de la persona que le vende la vivienda, si se trata
de un agente de la propiedad inmobiliaria, su n º de colegiado,
si es un promotor privado, su CIF y datos del Registro Mercantil,
si es un particular, su D.N.I... etc.
La señal
Antes de firmar la
escritura pública de compraventa ante Notario, es habitual que entre
las partes hayan celebrado un contrato de señal por el que la
vendedora se compromete a no vender el inmueble a cambio de la entrega
de una cantidad de dinero como parte del precio de la vivienda.
En este contrato de señal
también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se
lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no
adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y
por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por
ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el
compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste
le entregó en concepto de señal; este contrato también puede
denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.
El importe de la señal
debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada
a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del
inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el
importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya
entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede
reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la
escritura pública.
Si para adquirir la
vivienda Ud. necesita que se le conceda un crédito, firme un
documento de señal o un documento de opción de compra en el que
figure expresamente que se condiciona la compra de la vivienda a la
concesión del préstamo.
Garantía de las
viviendas de segunda mano y el contrato de compraventa
Si la vivienda que desea
adquirir tiene una antigüedad de menos de 10 años, Ud. podrá exigir
responsabilidades a la promotora, constructora y al arquitecto por los
desperfectos estructurales que presente la misma, conservando los
mismos derechos que correspondían al primer propietario.
Si la vivienda tiene más
de 10 años, Ud. sólo dispondrá de los 6 meses posteriores a la
fecha de la compra para reclamar al vendedor la reparación de los
desperfectos.
Por su parte, al contrato
de compraventa de la vivienda de segunda mano le es aplicable lo señalado
para la compraventa de viviendas de nueva construcción.
Los gastos e impuestos
Los gastos e impuestos
que deberá abonar cuando adquiera una vivienda de segunda mano son
los siguientes:
Los impuestos
El I.T.P.A.J.D.
(Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados ) Se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un
documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda
que se haga constar en la Escritura Pública.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana (la llamada ‘Plusvalía’) Grava la
revalorización de la vivienda desde la última transmisión; la
cuantía se calcula aplicando un porcentaje a la diferencia del
valor de la vivienda entre la transmisión anterior y la que se ha
realizado.
Los gastos
El abono de los
posibles gastos de cancelación de cargas y gravámenes (por
ejemplo, hipotecas... etc.), corresponde, salvo pacto en contra, al
vendedor porque se originaron con anterioridad a la venta. Sin
embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los
gastos serán asumidos por el comprador.
Por otro lado, los gastos
derivados del otorgamiento de escrituras públicas, se distribuirán
según pacten las partes y a falta de pacto, serán de cuenta del
vendedor.
También será necesario
hacer frente a los gastos derivados de la inscripción de la escritura
pública en el correspondiente Registro de la Propiedad.
Gastos comunes en
viviendas de segunda mano y viviendas nuevas
Son gastos comunes a la
adquisición de viviendas tanto de primera como de segunda mano, los
siguientes:
Los originados por el
abono del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana (la ‘Plusvalía’)
Los gastos que puedan
derivarse por errores o defectos administrativos, bancarios o de
domiciliación de pagos, que salvo que de ellos sea culpable el
comprador, serán satisfechos por el vendedor.
Los gastos de
escrituras o Notaría.
Los gastos de
inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Los tipos de viviendas
La vivienda libre
La vivienda es libre
cuando puede ser transmitida entre las partes sin que éstas deban
cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al
precio de venta.
La vivienda protegida
La vivienda está
protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas
limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador así
como sobre las características de las viviendas y su precio de venta,
a cambio de la concesión de determinadas las ayudas y subvenciones
que se determinen en cada caso.
Así el precio de compra
o en su caso, alquiler, se encuentra limitado administrativamente.
Si se incumplen las
condiciones impuestas para que las viviendas puedan ser calificadas
como protegidas, la administración correspondiente puede imponer
sanciones que oscilan entre la suspensión de la calificación y la
devolución de las ayudas y subvenciones otorgadas.
Las viviendas protegidas
pueden clasificarse de diversas formas, por ejemplo, por el promotor
puede distinguirse entre viviendas de promoción pública si es la
propia administración la que promueve su construcción para un
determinado sector de la población, o privada si el promotor es una
empresa privada, una comunidad de propietarios o una cooperativa y
construye con subvención económica de un organismo público.
Dentro de las viviendas
protegidas se encuentran los siguientes tipos:
Las viviendas de
protección oficial
Las viviendas de
protección oficial (VPO) son expresamente calificadas así por la
Administración Pública correspondiente.Entre sus principales
características puede destacarse que:
Como en el resto de
viviendas protegidas, para su adjudicación es necesario que los
solicitantes cumplan una serie de requisitos.
Su transmisión también
esta limitada: son viviendas que no pueden venderse libremente.
Su precio es fijado
por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas.
Para su financiación,
se conceden préstamos hipotecarios cualificados, esto es, con
unas características reguladas por la administración que tratan
de facilitar al comprador la adquisición de la vivienda. También
es posible que se concedan ayudas o subvenciones para su compra.
Son viviendas que deben destinarse al domicilio habitual y
permanente de quien la solicita.
También está
limitada su superficie, que normalmente oscilará entre los 70 y
los 90 m ² dependiendo de los miembros que conforman la unidad
familiar.
Por su parte, los
requisitos que debe cumplir el solicitante serán los que se
establezcan en cada caso concreto por los organismos competentes de
las Comunidades Autónomas, y entre los más generales destacan los
siguientes:
No disponer de otra
vivienda protegida en propiedad en todo el territorio nacional.
Carecer de vivienda
el municipio donde se desea adquirir la de carácter protegido.
No estar por encima
de los límites de renta establecidos para cada clase de vivienda
protegida. Así, los límites de ingresos por familia no pueden
superar el importe de 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional salvo que, por la Comunidad Autónoma se fijen
otros límites inferiores a esta cifra.
Las ventajas
fundamentales de este tipo de vivienda son en primer lugar, su precio,
inferior al de las viviendas que carecen de protección, y en segundo,
las facilidades que se conceden para la financiación de su adquisición.
Así se permite que las familias con ingresos reducidos accedan a la
propiedad de una vivienda.
Las viviendas de régimen
especial
Son igualmente viviendas
protegidas pero en estos casos, el acceso a las mismas está reservado
a aquellas personas cuyos ingresos familiares anuales no superan el
importe de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Además de las
facilidades de financiación, los adquirentes pueden optar a una
subvención o ayuda de carácter personal.
La promoción pública
autoconstruida o viviendas autopromovidas
Son viviendas cuya
construcción es promovida por el propio usuario. Para acceder a las
ayudas es necesario que los ingresos familiares anuales del
solicitante no superen 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Además, generalmente, el
beneficiario debe ser propietario del solar o tener derecho a
edificar, no ser titular de otra vivienda ni haberlo sido en los dos
últimos años, destinar la vivienda a domicilio habitual y
construirla siguiendo unas características determinadas.
Las ayudas consisten
principalmente en subvenciones económicas.
Las viviendas de
precio tasado
Las viviendas de precio
tasado (VPT) son viviendas usadas o nuevas, con más de 1 año de
construcción que, sin haber sido calificadas como Vivienda Protegida
(VPO), pueden acceder a ayudas y subvenciones así como préstamos
cualificados.
La hipoteca
¿Qué es una
hipoteca?
Es un tipo de crédito
bancario que tiene por objeto financiar la adquisición de un
inmueble.
Si se trata de una
vivienda, la entidad bancaria suele conceder como capital el 80 %
del valor que resulte de la tasación del inmueble que se pretende
adquirir.
La propia vivienda es
la garantía de la devolución del capital, por lo que si Ud. no
cumple con el pago del crédito hipotecario, la entidad, previa
tramitación del procedimiento judicial correspondiente, podrá
solicitar el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta
pública.
El importe obtenido se
dedicará, en primer lugar a cancelar la deuda con la entidad de crédito
(cantidad del crédito pendiente de satisfacer, intereses, gastos y
costas y, si hubiese sobrante, a pagar al resto de acreedores que
tengan sus créditos inscritos en el Registro de la Propiedad; en
caso contrario, le será devuelto.
Si el precio obtenido
con la venta de la vivienda en subasta no es suficiente para
cancelar la deuda hipotecaria, la entidad financiera podrá
solicitar el embargo y la ejecución sobre el resto de los bienes
que formen parte de su patrimonio.
¿Cómo se
formaliza?
La hipoteca se
formaliza siempre en escritura pública otorgada ante Notario y debe
ser inscrita en el Registro de la Propiedad previa liquidación de
los impuestos correspondientes (Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)
El beneficiario del crédito
hipotecario debe coincidir con la persona que figure como
propietario o titular registral del inmueble.
Si la hipoteca se
solicita para comprar una vivienda, normalmente se otorgarán simultáneamente
ante Notario la escritura de compraventa y la de formalización de
préstamo hipotecario.
También puede
solicitar una segunda hipoteca sobre su vivienda sin haber cancelado
la anterior. En estos casos, y antes de su concesión, las entidades
financieras se asegurarán de que, en caso de falta de pago, y por
si es necesario subastar el inmueble, el valor de la vivienda sea
suficiente para satisfacer la primera o anteriores hipotecas y la
que se constituye.
Novación y
subrogación
Al adquirir la vivienda, puede que ésta ya estuviese hipotecada, en
cuyo caso Ud. podrá optar por renegociar las condiciones del crédito
con la entidad financiera (novación), continuar con la hipoteca en
las condiciones pactadas por el anterior propietario o cambiar de
entidad financiera (subrogación)
Las bajadas en los
tipos de interés en España en los últimos años han motivado que
un gran número de interesados hayan novado o subrogado sus créditos
hipotecarios a fin de obtener una rebaja en los intereses.
Ambas operaciones
(novación y subrogación) están exentas del pago del Impuesto de
Actos Jurídicos Documentados, aunque sí deberá hacerse frente al
pago de los gastos de las comisiones bancarias pactadas para ambos
casos y a los gastos derivados del otorgamiento de las escrituras públicas
y de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los intereses y los
gastos del préstamo hipotecario
Previamente es
necesario que Ud. conozca el significado de algunos términos:
Cuantía: Es el
importe máximo del crédito hipotecario.
El plazo y la
periodicidad: Hacen referencia al tiempo de duración del préstamo
así como a la regularidad en la que deben satisfacerse los
pagos.
Cuota: Es la
cantidad que debe satisfacerse periódicamente.
El tipo de interés,
que puede ser a su vez:
Fijo: La cuota a
pagar se mantiene constante durante el tiempo que dura el crédito,
lo que permite conocer con exactitud el importe que se va a
satisfacer hasta la extinción del crédito. Por contraprestación,
no podremos beneficiarnos de si se produce una bajada de los
tipos de interés en el mercado.
Variable: La cuota
a pagar varía periódicamente (cada seis meses, al año) en
función del indicador elegido (por ejemplo, el TAE) Infórmese
bien sobre el índice de referencia y los periodos en los que se
va a proceder a la variación de los tipos.
Mixto: Supone una
combinación de las dos clases anteriores manteniéndose un
porcentaje de estos intereses con carácter fijo siendo el resto
variable.
Entre otros, los gastos
que es necesario abonar cuando se constituye un préstamo
hipotecario son los siguientes:
Los derivados de la
solicitud del préstamo como, por ejemplo, son los gastos de la
tasación de la vivienda y la nota simple del Registro de la
Propiedad si se trata de viviendas de segunda mano.
En algunas
ocasiones, aunque no es frecuente, el banco cobra por la emisión
de la oferta vinculante de préstamo hipotecario.
La comisión de
apertura de la hipoteca: Se abona a la firma la escritura, y es
variable en función de la entidad financiera. En principio su
importe se destina a cubrir los gastos del estudio, concesión y
tramitación del préstamo. Hay entidades que no cobran esta
comisión de apertura.
El Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados: Se abona siempre que se suscribe
un documento notarial, inscribible y con cuantía económica.
Los gastos de Notaría
y Registro: La cantidad a satisfacer depende del capital
garantizado. Están exentos de IVA y al tratarse de un préstamo
hipotecario, los honorarios tienen una rebaja del 25 %, más una
reducción adicional de otro 25 % introducida por el Gobierno en
el año 1999.
Para la concesión
del préstamo los bancos suelen exigir, que se contrate, al
menos, un seguro contra incendios que normalmente se abona también
a la firma de la escritura.
El seguro de vida no es
obligatorio. El banco le sugerirá que lo contrate los seguros con
una determinada compañía, pero Ud. podrá hacerlo con la que tenga
por conveniente.
Los gastos de gestión
se abonan también a la firma de la escritura y su carácter es
voluntario. Comprende la inscripción de la escritura pública en el
Registro de la Propiedad por el gestor designado por la entidad
bancaria y las tarifas son muy variables.
Una vez realizadas
todas las gestiones el banco deberá justificarle con las
respectivas facturas los gastos ocasionados.
La oferta vinculante
de préstamo
Al solicitar el préstamo,
la entidad financiera normalmente le pedirá que presente la nómina,
la declaración de la renta, las declaraciones trimestrales en el
caso de trabajadores por cuenta propia, etc. para comprobar su grado
de solvencia.
Si el banco decide
concederle el préstamo emitirá una "oferta vinculante"
en la que figurarán todas sus condiciones.
Esta oferta obliga al
banco pero no al cliente por lo que Ud. podrá rechazarla
libremente.
El plazo de validez de
la oferta vinculante no puede ser inferior a 10 días y, al menos,
debe contener el capital objeto del préstamo, el plazo de
amortización, los intereses ordinarios, comisiones y gastos que, en
caso de aceptar la oferta, debemos asumir.
Si Ud. acepta la oferta
se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el
Notario comprobará que no existen diferencias entre las condiciones
financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del
documento contractual.
La formalización de
la hipoteca
La escritura pública
se formaliza en el Notario que es elegido normalmente por la entidad
bancaria, aunque esta elección no es por supuesto obligatoria y Ud.
puede negociar otra cosa.
Tiene derecho a
examinar el proyecto de escritura pública en el despacho del
notario al menos 3 días antes de su firma.
En el acto de la firma,
en el que deben están presentes todos los interesados, el Notario
debe asegurarse de saben lo que están firmando y les resolverá las
dudas que puedan plantearse al respecto.
Revise con atención
las condiciones de su hipoteca, especialmente cuando el interés
elegido es variable y figura más bajo, porque este es un buen
recurso para hacer más atractiva una oferta que oculta un interés
real bastante más alto.
La entidad financiera
conservará la copia auténtica de la escritura de préstamo y a Ud.
le facilitará una copia simple notarial.
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